كل ما تحتاج لمعرفته حول النموذج 1099-S

ما هو النموذج 1099-S؟

النموذج 1099-S، عائدات المعاملات العقارية، هو إقرار المعلومات الذي يوضح إجمالي العائدات من بيع أو تبادل العقارات. يقوم "الشخص المبلغ" - عادةً وكيل الإغلاق أو التسوية (شركة الملكية، أو شركة الضمان، أو المحامي الذي يتولى عملية الإغلاق) - بإصدار النموذج 1099-S إلى البائع وملفات النسخة "أ" لدى مصلحة الضرائب الأمريكية. يوضح النموذج تاريخ الإغلاق، أو إجمالي العائدات، أو عنوان العقار أو الوصف القانوني، وما إذا كان قد تم تخصيص أي ضريبة عقارية للمشتري عند الإغلاق. وينطبق هذا على العقارات السكنية والتجارية، والأراضي الشاغرة، والشقق السكنية، والشقق التعاونية، والمشاركة بالوقت، ومعظم المصالح الأخرى في مجال العقارات.

من يصدر النموذج 1099-S ومن يحصل عليه

"الشخص المبلغ" عن الصفقة العقارية هو، حسب ترتيب التفضيل: الشخص المسؤول عن إغلاق الصفقة (عادة وكيل التسوية أو شركة الضمان)، ومقرض الرهن العقاري، ووسيط البائع، ووسيط المشتري، أو المشتري إذا لم يكن هناك شخص آخر مناسب. المستلمون هم بائعون (ناقلو) العقارات. يمكن للبائع في بعض الأحيان تجنب إصدار 1099-S لبيع مسكن رئيسي مؤهل لاستبعاد القسم 121 الكامل من خلال تقديم شهادة مكتوبة بعدم الاعتراف إلى وكيل الإغلاق عند الإغلاق - معظم وكلاء الإغلاق لديهم نموذج قياسي لذلك.

كيف يستخدم البائعون النموذج 1099-S؟

يقوم البائع بالإبلاغ عن البيع في النموذج 8949 (المبيعات والتصرفات الأخرى في الأصول الرأسمالية) والجدول د من النموذج 1040 - حتى لو لم تكن هناك ضريبة مستحقة بسبب استبعاد بيع المنازل في القسم 121 (250 ألف دولار للأفراد، و 500 ألف دولار للإيداع المتزوج بشكل مشترك). يتم إدخال المبلغ الموجود في المربع 2 من النموذج 1099-S في عمود العائدات من النموذج 8949؛ يتم إدراج أساس تكلفة البائع (سعر الشراء بالإضافة إلى التحسينات الرأسمالية مطروحًا منها الإهلاك) في العمود "أساس التكلفة". والفرق هو الربح أو الخسارة الرأسمالية، مع تطبيق استبعاد الإقامة الأولية حيثما يكون ذلك مؤهلا. تتبع العقارات المحتفظ بها للاستثمار أو الإيجار نفس التدفق ولكن دون استثناء القسم 121.

متى وكيف يتم تقديم الملف؟

يجب على الشخص المُبلغ تقديم النسخة "ب" إلى الناقل (البائع) بحلول 15 فبراير. ويتم تقديم النسخة "أ" إلى مصلحة الضرائب الأمريكية بحلول 28 فبراير على الورق أو 31 مارس إلكترونيًا. يجب على مقدمي الملفات الذين يصدرون 10 تقارير معلومات أو أكثر من أي نوع تقديم ملف إلكتروني. لاحظ أن الموعد النهائي للمستلم متأخر عن معظم نماذج 1099 الأخرى (15 فبراير مقابل 31 يناير)، مما يعكس التوقيت النموذجي لإغلاق الأعمال الورقية.