Alles wat u moet weten over formulier 1099-S

Wat is formulier 1099-S?

Formulier 1099-S, Opbrengsten uit vastgoedtransacties, is het informatieformulier waarin de bruto-opbrengsten uit de verkoop of ruil van onroerend goed worden gerapporteerd. De "rapporterende persoon" - doorgaans de afsluitings- of afwikkelingsagent (titelbedrijf, escrowbedrijf of advocaat die de afsluiting afhandelt) - geeft formulier 1099-S uit aan de verkoper en dient kopie A in bij de IRS. Het formulier vermeldt de datum van sluiting, bruto-opbrengst, adres van het onroerend goed of wettelijke beschrijving, en of er bij sluiting onroerendgoedbelasting aan de koper is toegewezen. Het is van toepassing op residentieel en commercieel onroerend goed, braakliggend terrein, appartementen, coöperatieve appartementen, timeshares en de meeste andere belangen in onroerend goed.

Wie geeft formulier 1099-S af en wie krijgt er een?

De ‘rapporteur’ voor een vastgoedtransactie is, in volgorde van voorkeur: de persoon die verantwoordelijk is voor het afsluiten van de transactie (doorgaans de afwikkelende instantie of het borgbedrijf), de hypotheekverstrekker, de makelaar van de verkoper, de makelaar van de koper, of de koper als er niemand anders in past. Ontvangers zijn verkopers (overdragers) van onroerend goed. De verkoper kan soms de 1099-S-uitgifte voor een verkoop van een hoofdwoning die in aanmerking komt voor de volledige uitsluiting van Sectie 121 vermijden door bij de sluiting een schriftelijke verklaring van niet-erkenning te verstrekken aan de sluitingsagent - de meeste sluitingsagenten hebben hiervoor een standaardformulier.

Hoe verkopers formulier 1099-S gebruiken?

De verkoper rapporteert de verkoop op formulier 8949 (Verkoop en andere beschikkingen over kapitaalgoederen) en Schema D van Formulier 1040 – zelfs als er geen belasting verschuldigd is vanwege de uitsluiting van de huisverkoop op grond van Sectie 121 ($250.000 voor alleenstaanden, $500.000 voor gehuwden gezamenlijk). Het bedrag in vak 2 van formulier 1099-S staat in de kolom Opbrengst van formulier 8949; de kostenbasis van de verkoper (aankoopprijs plus kapitaalverbeteringen minus afschrijvingen) staat in de kolom Kostenbasis. Het verschil is de vermogenswinst of -verlies, waarbij uitsluiting van de hoofdwoning wordt toegepast waar dit in aanmerking komt. Onroerend goed aangehouden voor belegging of verhuur volgt dezelfde stroom, maar zonder de uitsluiting van artikel 121.

Wanneer en hoe indienen?

De melder moet kopie B vóór 15 februari aan de overdrager (verkoper) verstrekken. Kopie A wordt uiterlijk op 28 februari op papier of op 31 maart elektronisch ingediend bij de IRS. Indieners die tien of meer informatieretouren van welk type dan ook afgeven, moeten een e-dossier indienen. Houd er rekening mee dat de deadline voor de ontvanger later is dan bij de meeste andere 1099-formulieren (15 februari versus 31 januari), wat de typische timing van het afsluiten van het papierwerk weerspiegelt.