Form 1099-S について知っておくべきことすべて

フォーム 1099-S とは何ですか?

フォーム 1099-S、不動産取引からの収益は、不動産の売却または交換から得られる総収益を報告する情報返送です。 「報告者」（通常はクロージングまたは和解の代理人（権利会社、エスクロー会社、またはクロージングを扱う弁護士））は、売主にフォーム 1099-S を発行し、コピー A を IRS に提出します。このフォームには、クロージング日、総収益、不動産の住所または法的説明、クロージング時に固定資産税が買い手に割り当てられたかどうかが報告されます。これは、住宅および商業用不動産、空き地、コンドミニアム、生協アパート、タイムシェア、およびその他の不動産のほとんどの権益に適用されます。

誰が Form 1099-S を発行し、誰がそれを取得するのか

不動産取引の「報告者」は優先順に、取引の完了責任者（通常は決済代理人またはエスクロー会社）、住宅ローン貸し手、売主の仲介業者、買主の仲介者、または他に該当する者がいない場合は買主となります。受取人は不動産の売主（譲渡人）となります。売り手は、クロージング時にクロージング代理人に非承認の書面による証明書を提出することで、第 121 条の完全な除外の対象となる主たる住居の販売に対する 1099-S の発行を回避できる場合があります。ほとんどのクロージング代理人は、これに関する標準フォームを備えています。

販売者は Form 1099-S をどのように使用しますか?

売主は、フォーム 8949 (資本資産の売却およびその他の処分) およびフォーム 1040 のスケジュール D で売却を報告します。これは、セクション 121 の住宅売却除外規定 (独身の場合は 250,000 ドル、夫婦の共同申告の場合は 500,000 ドル) により税金が課されない場合でも同様です。フォーム 1099-S のボックス 2 の金額は、フォーム 8949 の収益列に入力されます。売り手の原価基準 (購入価格と資本改善額から減価償却費を差し引いたもの) が「原価基準」列に入力されます。差額はキャピタルゲインまたはキャピタルロスであり、該当する場合には主居住者の除外が適用されます。投資または賃貸目的で保有される不動産も同じフローに従いますが、第 121 条の除外はありません。

いつ、どのように提出するのですか?

報告者は、コピー B を 2 月 15 日までに譲渡人 (売主) に提出する必要があります。コピー A は、2 月 28 日までに紙で、または 3 月 31 日までに電子的に IRS に提出されます。 10 件以上の情報申告書を発行する申告者は、どのような種類であっても電子申告する必要があります。典型的な書類手続きの終了タイミングを反映して、受信者の締め切りは他のほとんどの 1099 フォームよりも遅い (2 月 15 日対 1 月 31 日) ことに注意してください。