Le formulaire 1099-S, Produit des transactions immobilières, est la déclaration de renseignements qui déclare le produit brut de la vente ou de l'échange de biens immobiliers. La « personne déclarante » – généralement l'agent de clôture ou de règlement (société de titres, société de dépôt fiduciaire ou avocat chargé de la clôture) – délivre le formulaire 1099-S au vendeur et dépose la copie A auprès de l'IRS. Le formulaire indique la date de clôture, le produit brut, l'adresse de la propriété ou la description légale, et si une taxe foncière a été attribuée à l'acheteur à la clôture. Cela s’applique aux propriétés résidentielles et commerciales, aux terrains vacants, aux condos, aux appartements coopératifs, aux multipropriétés et à la plupart des autres intérêts immobiliers.
La « personne déclarante » pour une transaction immobilière est, par ordre de préférence : la personne responsable de la clôture de la transaction (généralement l'agent de règlement ou la société de dépôt fiduciaire), le prêteur hypothécaire, le courtier du vendeur, le courtier de l'acheteur ou l'acheteur si personne d'autre ne convient. Les destinataires sont des vendeurs (cédants) de biens immobiliers. Le vendeur peut parfois éviter l'émission du 1099-S pour une vente de résidence principale qui remplit les conditions requises pour l'exclusion complète de l'article 121 en fournissant une attestation écrite de non-reconnaissance à l'agent de clôture lors de la clôture - la plupart des agents de clôture disposent d'un formulaire standard pour cela.
Le vendeur déclare la vente sur le formulaire 8949 (Ventes et autres cessions d'immobilisations) et sur l'annexe D du formulaire 1040 - même si aucun impôt n'est dû en raison de l'exclusion de la vente de maison en vertu de l'article 121 (250 000 $ pour une personne célibataire, 500 000 $ pour une déclaration conjointe). Le montant de la case 2 du formulaire 1099-S va dans la colonne Produit du formulaire 8949 ; la base de coût du vendeur (prix d'achat plus améliorations du capital moins amortissement) figure dans la colonne Base de coût. La différence correspond au gain ou à la perte en capital, l'exclusion de la résidence principale étant appliquée lorsqu'elle est admissible. Les biens immobiliers détenus à des fins d'investissement ou de location suivent le même flux mais sans l'exclusion de l'article 121.
La personne déclarante doit fournir la copie B au cédant (vendeur) avant le 15 février. La copie A est déposée auprès de l'IRS avant le 28 février sur papier ou le 31 mars par voie électronique. Les déclarants qui émettent au moins 10 déclarations de renseignements de tout type doivent les produire par voie électronique. Notez que la date limite du destinataire est plus tardive que la plupart des autres formulaires 1099 (15 février contre 31 janvier), ce qui reflète le moment typique de la clôture des formalités administratives.
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