Všetko, čo potrebujete vedieť o formulári 1099-S

Čo je formulár 1099-S?

Formulár 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions, je informačný výnos, ktorý uvádza hrubé výnosy z predaja alebo výmeny nehnuteľností. „Oznamujúca osoba“ – zvyčajne uzavierací alebo zúčtovací agent (spoločnosť s titulom, escrow spoločnosť alebo právnik vybavujúci uzávierku) – vydá formulár 1099-S predajcovi a odošle kópiu A úradu IRS. Formulár uvádza dátum uzávierky, hrubý výnos, adresu nehnuteľnosti alebo právny popis a či bola kupujúcemu pri uzávierke pridelená nejaká daň z nehnuteľnosti. Vzťahuje sa na rezidenčné a komerčné nehnuteľnosti, voľné pozemky, byty, družstevné byty, timeshare a väčšinu ďalších záujmov v oblasti nehnuteľností.

Kto vystaví formulár 1099-S a kto ho dostane

„Oznamujúca osoba“ pre transakciu s nehnuteľnosťami je v poradí podľa preferencie: osoba zodpovedná za uzavretie transakcie (zvyčajne zúčtovací agent alebo escrow spoločnosť), hypotekárny veriteľ, maklér predávajúceho, maklér kupujúceho alebo kupujúci, ak sa nikto iný nehodí. Príjemcovia sú predávajúci (prevádzatelia) nehnuteľností. Predajca sa niekedy môže vyhnúť vydaniu 1099-S pri predaji hlavného sídla, ktorý spĺňa podmienky na úplné vylúčenie podľa § 121, poskytnutím písomného potvrdenia o neuznaní záverečnému agentovi pri uzatváraní – väčšina uzatváracích agentov má na to štandardný formulár.

Ako predajcovia používajú formulár 1099-S?

Predajca nahlási predaj na formulári 8949 (Predaje a iné nakladanie s kapitálovými aktívami) a v zozname D formulára 1040 – aj keď nie je dlžná žiadna daň z dôvodu vylúčenia z predaja domov podľa § 121 (250 000 USD za slobodného, ​​500 000 USD za spoločné podanie v manželstve). Suma v kolónke 2 formulára 1099-S bude uvedená v stĺpci Výťažok formulára 8949; nákladová základňa predávajúceho (kúpna cena plus kapitálové zhodnotenie mínus odpisy) sa nachádza v stĺpci Základ nákladov. Rozdiel predstavuje kapitálový zisk alebo stratu, pričom tam, kde to spĺňa podmienky, sa uplatňuje vylúčenie primárneho bydliska. Nehnuteľnosti držané na investíciu alebo prenájom sa riadia rovnakým tokom, ale bez výnimky podľa § 121.

Kedy a ako podať žiadosť?

Nahlasujúca osoba musí odovzdať kópiu B prevodcovi (predávajúcemu) do 15. februára. Kópia A sa podáva úradu IRS do 28. februára na papieri alebo do 31. marca elektronicky. Súbory, ktoré vydávajú 10 alebo viac vrátených informácií akéhokoľvek typu, musia podať e-súbor. Upozorňujeme, že konečný termín príjemcu je neskorší ako u väčšiny ostatných formulárov 1099 (15. február vs. 31. január), čo odráža typické načasovanie uzatvárania papierov.