El formulario 1099-S, Ingresos de transacciones de bienes raíces, es la declaración informativa que informa los ingresos brutos de la venta o intercambio de bienes raíces. La "persona que informa", generalmente el agente de cierre o liquidación (compañía de títulos, compañía de depósito en garantía o abogado que maneja el cierre), emite el Formulario 1099-S al vendedor y presenta la Copia A al IRS. El formulario informa la fecha del cierre, los ingresos brutos, la dirección de la propiedad o la descripción legal, y si se asignó algún impuesto a la propiedad al comprador en el momento del cierre. Se aplica a propiedades residenciales y comerciales, terrenos baldíos, condominios, apartamentos cooperativos, tiempos compartidos y la mayoría de los demás intereses inmobiliarios.
La "persona que informa" para una transacción de bienes raíces es, en orden de preferencia: la persona responsable de cerrar la transacción (generalmente el agente de liquidación o la compañía de depósito en garantía), el prestamista hipotecario, el corredor del vendedor, el corredor del comprador o el comprador si no hay nadie más que encaje. Los destinatarios son vendedores (transmisores) de bienes inmuebles. En ocasiones, el vendedor puede evitar la emisión del formulario 1099-S para la venta de una residencia principal que califica para la exclusión total de la Sección 121 al proporcionar una certificación escrita de no reconocimiento al agente de cierre en el momento del cierre; la mayoría de los agentes de cierre tienen un formulario estándar para esto.
El vendedor informa la venta en el Formulario 8949 (Ventas y otras disposiciones de activos de capital) y el Anexo D del Formulario 1040, incluso si no se adeuda ningún impuesto debido a la exclusión de venta de vivienda de la Sección 121 ($250,000 para solteros, $500,000 para casados que presentan una declaración conjunta). El monto en el Cuadro 2 del Formulario 1099-S va en la columna Ingresos del Formulario 8949; La base de costos del vendedor (precio de compra más mejoras de capital menos depreciación) va en la columna Base de costos. La diferencia es la ganancia o pérdida de capital, aplicándose la exclusión de residencia principal cuando califique. Los bienes inmuebles mantenidos para inversión o alquiler siguen el mismo flujo pero sin la exclusión del artículo 121.
La persona que informa debe proporcionar la Copia B al transferente (vendedor) antes del 15 de febrero. La Copia A se presenta ante el IRS antes del 28 de febrero en papel o el 31 de marzo en formato electrónico. Los declarantes que emitan 10 o más declaraciones informativas de cualquier tipo deben presentar la declaración electrónicamente. Tenga en cuenta que la fecha límite para el destinatario es posterior a la de la mayoría de los demás formularios 1099 (15 de febrero frente a 31 de enero), lo que refleja el momento típico de cierre de trámites.
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