Wszystko, co musisz wiedzieć o formularzu 1099-S

Co to jest formularz 1099-S?

Formularz 1099-S, Przychody z transakcji na rynku nieruchomości, to zeznanie informacyjne przedstawiające wpływy brutto ze sprzedaży lub wymiany nieruchomości. „Osoba zgłaszająca” – zazwyczaj agent zamykający lub rozliczeniowy (firma tytułowa, firma depozytowa lub prawnik zajmujący się zamknięciem) – wystawia formularz 1099-S sprzedającemu i składa kopię A w IRS. Formularz podaje datę zamknięcia, dochód brutto, adres nieruchomości lub opis prawny oraz to, czy w momencie zamknięcia kupujący został obciążony jakimkolwiek podatkiem od nieruchomości. Ma zastosowanie do nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, wolnych gruntów, mieszkań, mieszkań spółdzielczych, nieruchomości w oznaczonym czasie i większości innych udziałów w nieruchomościach.

Kto wystawia formularz 1099-S i kto go otrzymuje

„Osobą zgłaszającą” w przypadku transakcji dotyczącej nieruchomości jest, w kolejności preferencji: osoba odpowiedzialna za zamknięcie transakcji (zwykle agent rozliczeniowy lub firma depozytowa), pożyczkodawca hipoteczny, broker sprzedającego, broker kupującego lub kupujący, jeśli nikt inny nie pasuje. Odbiorcami są sprzedający (przekazujący) nieruchomości. Sprzedawca może czasami uniknąć wystawienia dokumentu 1099-S w przypadku sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, który kwalifikuje się do pełnego wykluczenia z sekcji 121, przedstawiając agentowi zamykającemu pisemne oświadczenie o nieuznaniu przy zamknięciu — większość agentów zamykających ma do tego standardowy formularz.

Jak sprzedawcy korzystają z formularza 1099-S?

Sprzedawca zgłasza sprzedaż na formularzu 8949 (Sprzedaż i inne rozdysponowanie aktywami kapitałowymi) oraz w załączniku D do formularza 1040 – nawet jeśli nie jest należny podatek ze względu na wyłączenie sprzedaży domu na podstawie sekcji 121 (250 000 USD w przypadku osoby samotnej, 500 000 USD w przypadku wspólnego zgłoszenia w związku małżeńskim). Kwotę w polu 2 formularza 1099-S umieszcza się w kolumnie Dochody formularza 8949; podstawa kosztu sprzedającego (cena zakupu plus ulepszenia kapitałowe minus amortyzacja) umieszczana jest w kolumnie Podstawa kosztu. Różnica polega na zysku lub stracie kapitałowej, z wyłączeniem głównego miejsca zamieszkania, jeśli się kwalifikuje. Nieruchomości przeznaczone na inwestycje lub wynajem podlegają temu samemu przepływowi, ale bez wyłączenia na podstawie art. 121.

Kiedy i jak złożyć wniosek?

Osoba zgłaszająca musi dostarczyć kopię B zbywcy (sprzedawcy) do 15 lutego. Kopia A jest składana w IRS do 28 lutego w formie papierowej lub do 31 marca w formie elektronicznej. Osoby składające 10 lub więcej deklaracji informacyjnych dowolnego typu muszą złożyć wniosek drogą elektroniczną. Należy pamiętać, że termin odbioru jest późniejszy niż w przypadku większości innych formularzy 1099 (15 lutego a 31 stycznia), co odzwierciedla typowy termin zakończenia formalności.