Alles, was Sie über Formular 1099-S wissen müssen

Was ist Formular 1099-S?

Das Formular 1099-S, Erlöse aus Immobilientransaktionen, ist die Informationserklärung, die den Bruttoerlös aus dem Verkauf oder Tausch von Immobilien meldet. Die „meldende Person“ – in der Regel die Abschluss- oder Abwicklungsstelle (Titelgesellschaft, Treuhandgesellschaft oder Anwalt, die den Abschluss abwickelt) – stellt dem Verkäufer das Formular 1099-S aus und reicht Kopie A beim IRS ein. Auf dem Formular werden das Datum des Abschlusses, der Bruttoerlös, die Adresse oder rechtliche Beschreibung des Grundstücks sowie die Angabe angegeben, ob dem Käufer beim Abschluss eine Grundsteuer zugerechnet wurde. Sie gilt für Wohn- und Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Genossenschaftswohnungen, Teilzeitnutzungsrechte und die meisten anderen Immobilieninteressen.

Wer stellt das Formular 1099-S aus und wer erhält eines

Die „meldende Person“ für eine Immobilientransaktion ist in der Reihenfolge ihrer Präferenz: die Person, die für den Abschluss der Transaktion verantwortlich ist (in der Regel der Abwicklungsagent oder die Treuhandgesellschaft), der Hypothekengeber, der Makler des Verkäufers, der Makler des Käufers oder der Käufer, wenn sonst niemand passt. Empfänger sind Verkäufer (Übergeber) von Immobilien. Der Verkäufer kann manchmal die Ausstellung von 1099-S für einen Hauptwohnsitzverkauf vermeiden, der unter den vollständigen Ausschluss gemäß Abschnitt 121 fällt, indem er dem Abschlussmakler beim Abschluss eine schriftliche Bescheinigung über die Nichtanerkennung vorlegt – die meisten Abschlussmakler verfügen hierfür über ein Standardformular.

Wie verwenden Verkäufer das Formular 1099-S?

Der Verkäufer meldet den Verkauf auf Formular 8949 (Verkäufe und andere Verfügungen über Kapitalvermögen) und Anhang D von Formular 1040 – auch wenn aufgrund des Ausschlusses von Hausverkäufen gemäß Abschnitt 121 keine Steuer geschuldet ist (250.000 US-Dollar für Alleinstehende, 500.000 US-Dollar für gemeinsam eingereichte Ehegatten). Der Betrag in Feld 2 des Formulars 1099-S geht in die Spalte „Erlöse“ des Formulars 8949; Die Kostenbasis des Verkäufers (Kaufpreis plus Kapitalverbesserungen minus Abschreibung) wird in die Spalte „Kostenbasis“ eingetragen. Die Differenz ergibt sich aus dem Kapitalgewinn oder -verlust, wobei der Hauptwohnsitzausschluss angewendet wird, sofern dies zulässig ist. Immobilien, die zu Investitions- oder Mietzwecken gehalten werden, unterliegen demselben Ablauf, jedoch ohne den Ausschluss gemäß Abschnitt 121.

Wann und wie einreichen?

Die meldende Person muss dem Übertragenden (Verkäufer) Kopie B bis zum 15. Februar zukommen lassen. Kopie A muss bis zum 28. Februar in Papierform oder bis zum 31. März elektronisch beim IRS eingereicht werden. Antragsteller, die 10 oder mehr Informationserklärungen jeglicher Art ausstellen, müssen diese per E-Mail einreichen. Beachten Sie, dass die Empfängerfrist später liegt als bei den meisten anderen 1099-Formularen (15. Februar vs. 31. Januar), was den typischen Zeitpunkt für den Abschluss der Unterlagen widerspiegelt.