Vše, co potřebujete vědět o formuláři 1099-S

Co je formulář 1099-S?

Formulář 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions, je informační výkaz, který uvádí hrubé výnosy z prodeje nebo výměny nemovitostí. „Oznamující osoba“ – obvykle uzavírací nebo vypořádací agent (názvová společnost, úschova u třetí osoby nebo právník, který uzavírání spravuje) – vydá formulář 1099-S prodejci a založí kopii A úřadu IRS. Formulář uvádí datum uzavření, hrubé výnosy, adresu nemovitosti nebo právní popis a zda byla kupujícímu při uzavření přidělena nějaká daň z nemovitosti. Vztahuje se na rezidenční a komerční nemovitosti, volné pozemky, byty, družstevní byty, timeshare a většinu dalších zájmů v oblasti nemovitostí.

Kdo vystaví formulář 1099-S a kdo jej dostane

„Oznamující osobou“ pro transakci s nemovitostmi je v pořadí podle preferencí: osoba odpovědná za uzavření transakce (typicky zúčtovací agent nebo escrow společnost), hypoteční věřitel, makléř prodávajícího, makléř kupujícího nebo kupující, pokud se nikdo jiný nehodí. Příjemci jsou prodejci (převodci) nemovitostí. Prodejce se někdy může vyhnout vydání 1099-S pro hlavní rezidenční prodej, který se kvalifikuje pro úplné vyloučení podle § 121, tím, že při uzavření poskytne závěrečnému agentovi písemné potvrzení o neuznání – většina uzavíracích agentů pro to má standardní formulář.

Jak prodejci používají formulář 1099-S?

Prodejce hlásí prodej na formuláři 8949 (prodeje a další nakládání s kapitálovými aktivy) a na seznamu D formuláře 1040 – i když není dlužná žádná daň z důvodu vyloučení z prodeje domů podle § 121 (250 000 $ pro svobodné, 500 000 $ pro společné podání v manželství). Částka v kolonce 2 formuláře 1099-S bude uvedena ve sloupci Výnosy formuláře 8949; nákladová základna prodávajícího (nákupní cena plus kapitálové zhodnocení mínus odpisy) jde do sloupce Nákladová základna. Rozdíl je kapitálový zisk nebo ztráta, s vyloučením primárního bydliště tam, kde to splňuje podmínky. Nemovitosti držené za účelem investice nebo pronájmu se řídí stejným tokem, ale bez výjimky podle § 121.

Kdy a jak podat žádost?

Oznamující osoba musí předat kopii B převodci (prodávajícímu) do 15. února. Kopie A se podává IRS do 28. února na papíře nebo do 31. března elektronicky. Soubory, které vydávají 10 nebo více vracených informací jakéhokoli typu, musí e-soubory. Upozorňujeme, že uzávěrka pro příjemce je pozdější než u většiny ostatních formulářů 1099 (15. února oproti 31. lednu), což odráží typické načasování uzávěrky papírování.