Tutto quello che devi sapere sul Modulo 1099-S

Cos'è il modulo 1099-S?

Il modulo 1099-S, Proventi da transazioni immobiliari, è la dichiarazione informativa che riporta i proventi lordi derivanti dalla vendita o dallo scambio di beni immobili. La "persona segnalante" - in genere l'agente di chiusura o di regolamento (società titolare, società di deposito a garanzia o avvocato che gestisce la chiusura) - rilascia il modulo 1099-S al venditore e archivia la copia A presso l'IRS. Il modulo riporta la data di chiusura, i proventi lordi, l'indirizzo della proprietà o la descrizione legale e se eventuali tasse sulla proprietà sono state assegnate all'acquirente al momento della chiusura. Si applica a proprietà residenziali e commerciali, terreni liberi, condomini, appartamenti cooperativi, multiproprietà e molti altri interessi nel settore immobiliare.

Chi emette il modulo 1099-S e chi ne riceve uno

La "persona segnalante" per una transazione immobiliare è, in ordine di preferenza: la persona responsabile della chiusura della transazione (tipicamente l'agente di regolamento o la società di deposito a garanzia), il creditore ipotecario, l'intermediario del venditore, l'intermediario dell'acquirente o l'acquirente se nessun altro è adatto. I destinatari sono venditori (trasferenti) di beni immobili. Il venditore a volte può evitare l'emissione 1099-S per una vendita di residenza principale che si qualifica per l'esclusione completa della Sezione 121 fornendo una certificazione scritta di non riconoscimento all'agente di chiusura al momento della chiusura: la maggior parte degli agenti di chiusura ha un modulo standard per questo.

In che modo i venditori utilizzano il modulo 1099-S?

Il venditore segnala la vendita sul modulo 8949 (Vendite e altre disposizioni di beni patrimoniali) e sull'Allegato D del modulo 1040, anche se non è dovuta alcuna imposta a causa dell'esclusione della vendita di case nella Sezione 121 ($ 250.000 per single, $ 500.000 per sposati che depositano congiuntamente). L'importo nella casella 2 del modulo 1099-S va nella colonna Proventi del modulo 8949; la base del costo del venditore (prezzo di acquisto più miglioramenti di capitale meno ammortamento) va nella colonna Base del costo. La differenza è la plusvalenza o la minusvalenza, con l'esclusione della residenza primaria applicata ove ammissibile. Gli immobili detenuti a scopo di investimento o di locazione seguono lo stesso flusso ma senza l'esclusione della Sezione 121.

Quando e come presentare la domanda?

La persona segnalante deve fornire la copia B al cedente (venditore) entro il 15 febbraio. La copia A viene depositata presso l'IRS entro il 28 febbraio su supporto cartaceo o entro il 31 marzo in formato elettronico. I compilatori che emettono 10 o più dichiarazioni informative di qualsiasi tipo devono effettuare il file elettronico. Tieni presente che la scadenza per il destinatario è successiva rispetto alla maggior parte degli altri moduli 1099 (15 febbraio rispetto al 31 gennaio), riflettendo i tempi tipici di chiusura delle pratiche burocratiche.